Sunday 31 December 2017

新年快乐

新年快乐~
祝大家在这2018年里更上一层楼!

Monday 18 December 2017

房地产投资 (现在适合投资吗?)



上一次谈了股票投资,今天我们就来谈一谈风险更高的投资工具---房地产投资(Property Investment 我之前所谈过的投资工具都能用闲钱来投资。如果投资失败,最多把所放进去的钱都亏了。可是房地产投资是需要举债/杠杆(leverage来投资(除非你有一大笔钱,可以直接用现金购买),如果投资不如意,可能会造成你的现金流出现问题或背上一屁股债务,严重的话还可能导致破产。这就是为什么我说房地产投资风险更高




在现在房地产低迷的时候,为什么还介绍房地产投资呢? 投资都是需要做准备的。在时机还没到时先多加了解你要投资的资讯,你就能在机会(opportunity)来的时候抓紧机会,而不是看到别人买,你才跟着买。

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什么是房地产?

房地产就是我们住的屋子/家。房子是个长期增值的资产,这是大家有目共睹的。相信大家的老家(父母买的家)在这10-20年里,都至少增值了一倍,两倍或更多(视地点而定)。从2009年起,房价更是以飙涨的速度冲高,直至前几年前才开始放缓。

房地产价值能保值,也会随着时间而增值,所以很多投资者也把房产视为一个很好的投资工具,因为除了可以赚取房产增值的差价(capital gain),也能够把房产租出去,赚取租金收入(rental income)。

房地产的种类




房地产种类繁多,不同的种类的房产也有不同的回报。在这里会和大家分享一些普遍的房地产类别。

住宅型房产(Residential Property- 组屋(flat)、公寓(apartment/condominium)、排屋(terrace house)、半独立式洋房(semi-D)、独立式洋房(bungalow)、SOHOsmall office, home office)。

高楼型地产 High Rise Property- 增值空间有限,可是对于地点适中,靠近public transport的产业会有很大的需求。

有地型房产 Landed Property- 增值空间很大,租金范围也很广,视空间而定。

工业型房产(Commercial Property- 商店(shoplot)、办公室(office)、工厂(factory)、仓库(warehouse)、度假村(resort)、土地(plantation/commercial/industrial land

工业型房产 - 通常租金和资本增值都会比住宅型房产来的高,可是最近有些地方的供应的确过多了。

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如何投资房地产?

房地产投资通常都需要和银行打交道,除非你是握着一大笔现金直接买的(cash  buy)。投资房地产都会和银行借贷(mortgage),所以投资者必须很了解银行会以什么方式来衡量是否借钱给你。在这里我能以我之前在银行里工作的经验来分享。

收入(income- 银行会根据你的收入的多寡而决定是否/借多少给你。通常你能借的数目是你收入的大约60%(视收入而定)。这60%包括你的所有负担(commitment- house instalment, car instalment, personal loan, credit card)。

没有一个正式收入或payslipformal的,银行也是会拒绝。努力增加自己的收入,你能贷得越多。

信用(credibility- 个人信用对银行来说也是很重要的考量。就算你的收入有多高,个人信用记录不佳,银行也不会借钱给你。所以任何的借贷(credit card,car instalment, personal loan)都要准时还,那你在CCRIS report的资料就会漂亮了。

也有很多人以前terminate电讯公司的服务(MaxisP1 Wimaxstreamyx等)时可能没把最后的余账还清,这些都会出现在你的CTOS Report里,而导致银行不借钱给你。

开太多空头支票也会导致你的信用不被银行接受。

完全没有借贷记录的人也会比较难贷款,因为银行完全不知道你的还账习惯。所以建议年轻人在打算买屋子前,最好拥有一张信用卡(credit card

抵押品 collateral- 也就是你所要买的产业。银行会根据你所要买的房产状况而决定是否要贷款给你。

木屋/板屋是银行不肯贷款的种类。有些乡村地区还有木屋/板屋的存在。

地点不佳、blacklisted areablacklisted developer也是银行不借贷的原因。所以有时银行拒绝你的贷款反而是好事,因为它帮你过滤了不好的房产。


奇怪的房产。在我以前在银行工作时,看到银行不肯借钱给特定的项目,因为银行会考虑到如果借贷者还不起贷款,那种房产被拍卖都可能没有价值。(那时那个房产好像是卖着RM200k+400+sqftSOHO/SOVO

投资房地产业需要考虑很多因素,如地点(location)、房产的价值(会不会买高啊?)、投资的目的和时限、投资现成的房屋或正建筑着房屋等等。这些因素下次才谈,不然文章太长了。。。

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房地产的风险与回报

当一个资产不停地膨胀时,很多人都会只看到回报而忘了回面对的风险。就好像2009年后房地产开始牛市,都会听到很多人开始讲着买哪里的condo啊,哪里要建MRT,买那里肯定赚的。

再看回现在房地产的状况,相信很多人都被房地产套着了。很多新建好的condo由于过多supply,想租都租不出去。或者是每个月要还银行贷款和maintenance fee RM2,000+,可是屋子只能租到大约RM1,300

所以在投资任何投资工具时,我都会建议投资者先了解会面对到的风险。

风险

- 买到信誉不好的发展商的project,结果屋子起到一半,发展商就跑路了。这种现象最近好像都没什么听到,可是很难说下次的经济风暴不知道会不会影响到一些cashflow不强的developer。很多以前abandoned project经历了10年时间到现在还abandoned着,买到这些屋子的民众还在白白给给银行利息。

- 买自己收入不能负担的房产来投资。很多人买屋子时想着一建好就打算flip,所以instalment amount不重要。结果屋子建好也在房产萧条时机,要卖也卖不出,要租又不能cover instalment,造成自己的cashflow严重受影响。

- 没做好功课,结果买贵了。投资者只是听property agent的片面之词,没去深入了解那个地区的租金和潜在租客(potential tenants)的类型。

- 买过多房产,结果负担不起每个月的instalment,最后房产被银行拿去拍卖,自己还欠一屁股债,甚至破产。

回报

- 房地产资本获利是非常可观的。在前几年房产牛市时,有些投资者投资一些under constructionproject,以大约10%的资金买入RM300k的公寓,其间又有DIBSDeveloper Interest Bearing Scheme),完全不需要给建筑时的利息。公寓一建好就以RM450k的价格卖出。三年的投资就赚了超过RM100k。(投入资金RM30k90%银行贷款)
以现在的房市还能做到吗?很难了,政府/国行(bank negara)已经implement很多措施来控制房价,如禁止DIBS、五年内卖屋会中RPGTReal Property Gain Tax)、房价已经翻了一倍,上升空间有限,供应过多等。。。

- 租金也是很好的现金流。之前很多投资房产的人都是以不太高的价位买入,现在的租金收入都能cover instalment,每个月还有而外RM300-RM1,000等。如果那间房产贷款还完后,每个月的租金收入就是净收入了(一年可能只需花一些维修费)。

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适合投资的人

-              有多余cashflow/holding power的人

以现在的房价,投资一个产业instalment至少RM1,000-RM2,000+等。投资者需要考虑到如果那间产业需要几个月才能找到租户,自己有能力“顶”那几个月。在房地产投资,通常都是有holding power的投资者能在最糟糕的情况survive。没有holding power的只要连续3个月都不能偿还银行贷款,银行就会把产业拿去拍卖。

-              对市场熟悉、肯做功课的人

就算现在房市不好,你还会听到一些人还是不停的投资房地产。他们通常都会做足功课,找到哪里还有undervalued的房产,哪里的rental yield是比较高的。

-              切忌单单从朋友/经纪道听途说就下单

和股票一样,单单听了人家的介绍就轻易买下,那个人可以不用负任何的责任。如果你过后的投资有什么差错,你自己可要负上一个长期的贷款和不动产。

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个人意见

- 现在房地产低迷,其实也是对想要买第一间屋子来自住的人来说是一个非常好的机会。现在市场不好,反而是对买家(buyer)更好,因为有更大的bargain power。对不想买二手房屋的人,现在市场上其实也有很多刚建好而且空着的房屋。有意要买的人可以慢慢survey和选择,毕竟市场多的是supply

- 拥有一个自住的房子,对于有经验的投资者是一种很好的融资工具。一间房子经过大约十年的时间增值,投资者就能从房子refinance出至少几百千来投资(视地区而定),而不需要担心margin call。这种投资方式必须是非常有经验和成熟的投资者才建议使用,不然会把钱和房屋都赔了。

 - 过多的房地产投资与投机活动,会把房价推上更高峰,反而造成民生问题(年轻家庭越来越难买下自己的房子)。这里有个很经典的短片要和大家分享。



 《创世纪》这部剧在1999年就播映了,那时香港已经面对着这种问题。现在的香港房地产更严重了,房屋变成一个更难负担的必需品。大家可以youtube一下香港的劏房。

马来西亚以后也有可能会变成像香港那样吗?(吉隆坡、槟城、新山)



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