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祝大家在这２０１８年里更上一层楼！

房地产投资 （现在适合投资吗？）

上一次谈了股票投资，今天我们就来谈一谈风险更高的投资工具---房地产投资（Property Investment） 。 我之前所谈过的投资工具都能用闲钱来投资。如果投资失败，最多把所放进去的钱都亏了。可是房地产投资是需要举债/杠杆（leverage）来投资（除非你有一大笔钱，可以直接用现金购买），如果投资不如意，可能会造成你的现金流出现问题或背上一屁股债务，严重的话还可能导致破产。这就是为什么我说房地产投资的风险更高。

在现在房地产低迷的时候，为什么还介绍房地产投资呢？ 投资都是需要做准备的。在时机还没到时先多加了解你要投资的资讯，你就能在机会（opportunity）来的时候抓紧机会，而不是看到别人买，你才跟着买。

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什么是房地产？

房地产就是我们住的屋子/家。房子是个长期增值的资产，这是大家有目共睹的。相信大家的老家（父母买的家）在这10-20年里，都至少增值了一倍，两倍或更多（视地点而定）。从2009年起，房价更是以飙涨的速度冲高，直至前几年前才开始放缓。

房地产价值能保值，也会随着时间而增值，所以很多投资者也把房产视为一个很好的投资工具，因为除了可以赚取房产增值的差价（capital gain），也能够把房产租出去，赚取租金收入（rental income）。

房地产的种类

房地产种类繁多，不同的种类的房产也有不同的回报。在这里会和大家分享一些普遍的房地产类别。

住宅型房产（Residential Property）- 组屋（flat）、公寓（apartment/condominium）、排屋（terrace house）、半独立式洋房（semi-D）、独立式洋房（bungalow）、SOHO（small office, home office）。

高楼型地产 （High Rise Property）- 增值空间有限，可是对于地点适中，靠近public transport的产业会有很大的需求。

有地型房产 （Landed Property）- 增值空间很大，租金范围也很广，视空间而定。

工业型房产（Commercial Property）- 商店（shoplot）、办公室（office）、工厂（factory）、仓库（warehouse）、度假村（resort）、土地（plantation/commercial/industrial land）

工业型房产 - 通常租金和资本增值都会比住宅型房产来的高，可是最近有些地方的供应的确过多了。

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如何投资房地产？

房地产投资通常都需要和银行打交道，除非你是握着一大笔现金直接买的（cash  buy）。投资房地产都会和银行借贷（mortgage），所以投资者必须很了解银行会以什么方式来衡量是否借钱给你。在这里我能以我之前在银行里工作的经验来分享。

收入（income）- 银行会根据你的收入的多寡而决定是否/借多少给你。通常你能借的数目是你收入的大约60%（视收入而定）。这60%包括你的所有负担（commitment- house instalment, car instalment, personal loan, credit card）。

没有一个正式收入或payslip不formal的，银行也是会拒绝。努力增加自己的收入，你能贷得越多。

信用（credibility）- 个人信用对银行来说也是很重要的考量。就算你的收入有多高，个人信用记录不佳，银行也不会借钱给你。所以任何的借贷（credit card,car instalment, personal loan）都要准时还，那你在CCRIS report的资料就会漂亮了。

也有很多人以前terminate电讯公司的服务（Maxis、P1 Wimax、streamyx等）时可能没把最后的余账还清，这些都会出现在你的CTOS Report里，而导致银行不借钱给你。

开太多空头支票也会导致你的信用不被银行接受。

完全没有借贷记录的人也会比较难贷款，因为银行完全不知道你的还账习惯。所以建议年轻人在打算买屋子前，最好拥有一张信用卡（credit card）

抵押品 （collateral）- 也就是你所要买的产业。银行会根据你所要买的房产状况而决定是否要贷款给你。

木屋/板屋是银行不肯贷款的种类。有些乡村地区还有木屋/板屋的存在。

地点不佳、blacklisted area、blacklisted developer也是银行不借贷的原因。所以有时银行拒绝你的贷款反而是好事，因为它帮你过滤了不好的房产。

奇怪的房产。在我以前在银行工作时，看到银行不肯借钱给特定的项目，因为银行会考虑到如果借贷者还不起贷款，那种房产被拍卖都可能没有价值。（那时那个房产好像是卖着RM200k+，400+sqft的SOHO/SOVO）

投资房地产业需要考虑很多因素，如地点（location）、房产的价值（会不会买高啊？）、投资的目的和时限、投资现成的房屋或正建筑着房屋等等。这些因素下次才谈，不然文章太长了。。。

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房地产的风险与回报

当一个资产不停地膨胀时，很多人都会只看到回报而忘了回面对的风险。就好像2009年后房地产开始牛市，都会听到很多人开始讲着买哪里的condo啊，哪里要建MRT，买那里肯定赚的。

再看回现在房地产的状况，相信很多人都被房地产套着了。很多新建好的condo由于过多supply，想租都租不出去。或者是每个月要还银行贷款和maintenance fee RM2,000+，可是屋子只能租到大约RM1,300。

所以在投资任何投资工具时，我都会建议投资者先了解会面对到的风险。

风险

- 买到信誉不好的发展商的project，结果屋子起到一半，发展商就跑路了。这种现象最近好像都没什么听到，可是很难说下次的经济风暴不知道会不会影响到一些cashflow不强的developer。很多以前abandoned project经历了10年时间到现在还abandoned着，买到这些屋子的民众还在白白给给银行利息。

- 买自己收入不能负担的房产来投资。很多人买屋子时想着一建好就打算flip，所以instalment amount不重要。结果屋子建好也在房产萧条时机，要卖也卖不出，要租又不能cover instalment，造成自己的cashflow严重受影响。

- 没做好功课，结果买贵了。投资者只是听property agent的片面之词，没去深入了解那个地区的租金和潜在租客（potential tenants）的类型。

- 买过多房产，结果负担不起每个月的instalment，最后房产被银行拿去拍卖，自己还欠一屁股债，甚至破产。

回报

- 房地产资本获利是非常可观的。在前几年房产牛市时，有些投资者投资一些under construction的project，以大约10%的资金买入RM300k的公寓，其间又有DIBS（Developer Interest Bearing Scheme），完全不需要给建筑时的利息。公寓一建好就以RM450k的价格卖出。三年的投资就赚了超过RM100k。（投入资金RM30k，90%银行贷款）

以现在的房市还能做到吗？很难了，政府/国行（bank negara）已经implement很多措施来控制房价，如禁止DIBS、五年内卖屋会中RPGT（Real Property Gain Tax）、房价已经翻了一倍，上升空间有限，供应过多等。。。

- 租金也是很好的现金流。之前很多投资房产的人都是以不太高的价位买入，现在的租金收入都能cover instalment，每个月还有而外RM300-RM1,000等。如果那间房产贷款还完后，每个月的租金收入就是净收入了（一年可能只需花一些维修费）。

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适合投资的人

-              有多余cashflow/有holding power的人

以现在的房价，投资一个产业instalment至少RM1,000-RM2,000+等。投资者需要考虑到如果那间产业需要几个月才能找到租户，自己有能力“顶”那几个月。在房地产投资，通常都是有holding power的投资者能在最糟糕的情况survive。没有holding power的只要连续3个月都不能偿还银行贷款，银行就会把产业拿去拍卖。

-              对市场熟悉、肯做功课的人

就算现在房市不好，你还会听到一些人还是不停的投资房地产。他们通常都会做足功课，找到哪里还有undervalued的房产，哪里的rental yield是比较高的。

-              切忌单单从朋友/经纪道听途说就下单

和股票一样，单单听了人家的介绍就轻易买下，那个人可以不用负任何的责任。如果你过后的投资有什么差错，你自己可要负上一个长期的贷款和不动产。

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个人意见

- 现在房地产低迷，其实也是对想要买第一间屋子来自住的人来说是一个非常好的机会。现在市场不好，反而是对买家（buyer）更好，因为有更大的bargain power。对不想买二手房屋的人，现在市场上其实也有很多刚建好而且空着的房屋。有意要买的人可以慢慢survey和选择，毕竟市场多的是supply。

- 拥有一个自住的房子，对于有经验的投资者是一种很好的融资工具。一间房子经过大约十年的时间增值，投资者就能从房子refinance出至少几百千来投资（视地区而定），而不需要担心margin call。这种投资方式必须是非常有经验和成熟的投资者才建议使用，不然会把钱和房屋都赔了。

 - 过多的房地产投资与投机活动，会把房价推上更高峰，反而造成民生问题（年轻家庭越来越难买下自己的房子）。这里有个很经典的短片要和大家分享。

 《创世纪》这部剧在1999年就播映了，那时香港已经面对着这种问题。现在的香港房地产更严重了，房屋变成一个更难负担的必需品。大家可以youtube一下香港的劏房。

马来西亚以后也有可能会变成像香港那样吗？（吉隆坡、槟城、新山）

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